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合景泰富850億目標被指"激進" 銷售均價下滑折射壓力

來源:中國網財經 2019-04-19 09:09中國投資咨詢網 A-A+

  合景泰富近期發布了2018年全年業績,報告期內公司實現營收77.77億元,同比下降35.2%;實現歸母凈利潤40.35億元,同比增長11.46%;簽約金額655億元,同比增長72%;平均銷售價格16500元/平方米,同比下降1.8%。

  合景泰富2018年年初定下的全年銷售目標是650億元,也就是說,公司“踩線”完成了該目標。克而瑞發布的2018年房地產企業銷售排名榜顯示,合景泰富位列第44位。

  2019年,合景泰富將銷售目標定在了850億,同比增幅29.77%,增長幅度位居上市房企中前列。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國網財經記者采訪時表示:“這個銷售目標和2018年的差距很大,可以認為是偏激進的。今年房地產市場有很多不確定性,很多企業都很保守,如此激進是否會有困難,是需要注意的。”

  不過,合景泰富相關工作人員在接受中國網財經記者采訪時稱:“全體員工將齊心協力完成全年銷售目標。”

  回看2018年的財報,營收大幅下滑的合景泰富,其凈利潤為何還能實現兩位數增長?中國網財經記者注意到,報告期內公司其他非經常收益大幅增加,其中主要包括6.83億元的階段性匯兌收入及出售一家附屬公司所得11.67億元的收益。

  合景泰富上述工作人員表示:“并表營業收入下降,一方面因為2018年出售廣州一棟寫字樓是以股權轉讓子公司形式交易,交易對價未反映在報表收入;另一方面是由于報告期內合作項目交付較多,未反映在并表收入中。若考慮上述以股權轉讓形式出售寫字樓收入及非并表項目合景權益部分收入,2018年合景泰富按權益合并收入為225.94億元,同比增長9.2%。”

  據了解,當前合景泰富目前的業務以物業開發為主,收入占比超過80%8。年報顯示,2018年合景泰富物業開發結算收入為60.64億元,相比2017年的104.32億元,大幅下降41.9%;交付面積40.06萬平方米,相比2017年的70.54萬平方米下降了43.2%。

  在整體房價保持走高的情況下,合景泰富2018年整體平均銷售價格反而有所下降,由2017年的16819/平方米下降到了16500/平方米。

  在嚴躍進看來,銷售均價持續往下走,或說明其項目銷售是有壓力的。嚴躍進進一步分析,一般來說企業項目銷售會呈現每年攀升的狀態,如果出現均價下降,那多半是價格難以做到很強勢;還有另外一種可能,就是不斷進入到中小城市,這個時候價格也是容易下降的。

  銷售均價下滑的合景泰富,拿地價格卻有所上漲。數據顯示,合景泰富2018年拿地的平均成本為5400元/平方米,較2017年的5000元上漲了8%;結算地價成本也由2017年的3617/平方米上升至3750元/平方米,同比上漲3.6%,而同期全國土地價格卻呈現下降趨勢,中指研究院的數據顯示,2018年全國300個城市住宅類用地成交樓面均價同比下降7%;住宅類用地平均溢價率為15%,也較2017年下降19個百分點。

  合景泰富相關工作人員認為:“拿地價格之所以逆勢上漲,主要由于2018年購買了北京、深圳、廣州的項目。”在今年的4月4日,合景泰富剛剛以10.2億的成交總價拿下門頭溝北京市門頭溝區混合地塊,溢價率20.14%。

  據了解,2019年合景泰富可售貨值達到1500億元,按城市等級劃分,一、二線城市可售貨值占比約90%,其中按照區域劃分,粵港澳大灣區可售貨值占比37%,長三角區域可售貨值占比35%。合景泰富工作人員告訴中國網財經記者:“公司在大灣區擁有超過2000億元的總可售貨值。”

  中國網財經記者注意到,踩下加速油門的合景泰富負債已經逐年走高,截至2018年末,公司負債總額151.9億元,相比2017年末的106.6億元上升了42.5%;資產負債率達82.3%,逼近85%的融資監管紅線。

關鍵詞:合景泰富 目標
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