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房地產行業:投資高增銷售回暖 政策寬松預期弱化

來源:中銀國際 2019-04-20 08:35中國投資咨詢網 A-A+

   2019年1-3月全國房地產新開工面積和投資額分別同比增長11.9%和11.8%,銷售面積和金額同比分別下降0.9%和上升5.6%。3月單月投資、新開工面積及施工面積增速分別為12%、49%及68%,均為近期新高。18年以來新開工高增帶動施工走強,建安投資貢獻度提升;竣工面積同比下降8.4%,降幅較上月收窄3.5個百分點,我們預計隨著16-17年開工項目竣工結算,竣工將持續回暖。3月單月銷售面積增速1.8%,較上月上漲5.4個百分點,增速再度回正。我們預計19年一二線在供給改善、去化轉好的情況下,成交將穩步改善;三四線由于棚改弱化銷售預計大幅下行;全年銷售增速或將好于-5%的預期。我們認為19年地產政策以“因城施策”的深化與落地為主線,業績持續向好的龍頭及二線高成長性房企估值仍有提升空間。同時建議持續關注粵港澳、京津冀等區域題材的爆發機會。我們重申板塊強于大市的評級,推薦組合:1)龍頭房企:保利地產、新城控股;2)區域房企:招商蛇口、榮盛發展;建議關注高成長性房企:陽光城、中南建設;地產交易服務商:我愛我家等。

  支撐評級的要點

  1-3月,全國房地產開發投資額同比增長11.8%,較1-2月擴大0.2個百分點;商品房新開工面積同比上升11.9%,較1-2月上升35.3個百分點;施工面積同比上升8.2%,增速較1-2月擴大1.4個百分點;土地購置面積同比下降33.1%。3月單月投資、新開工面積及施工面積增速分別為12%、49%及68%,均為近期新高,18年以來新開工高增帶動施工走強,建安投資貢獻度提升;竣工面積同比下降8.4%,降幅較上月收窄3.5個百分點,我們預計隨著16-17年開工項目竣工結算,竣工將持續回暖。1-3月土地購置面積同比下降33.1%,但溢價率上升至20%,隨著房企融資改善,預計地市將逐漸回暖。

  1-3月的商品房銷售面積為29829萬平方米,同比下降0.9%;銷售額為27039億元,同比上升5.6%;較上月擴大2.8個百分點;銷售均價為9065元/平米,同比上升6.6%,較上月回落0.1個百分點。3月單月銷售面積增速1.8%,較上月上漲5.4個百分點,增速再度回正。我們預計19年一二線在供給改善、去化轉好的情況下,成交將穩步改善;三四線由于棚改弱化銷售預計大幅下行;全年銷售增速或將好于-5%的預期。

  1-3月,房地產開發企業合計資金來源為38948億元,同比上升5.9%,較1-2月擴大3.8個百分點。從各資金來源同比來看,1-3月累計數據中,國內貸款同比上升2.5%,較1-2月收窄3個百分點;利用外資同比上升106.3%,較1-2月回落227.1個百分點;自籌資金同比上升3%,較1-2月收窄4.5個百分點;包含定金、預收款及個人按揭貸款的其他資金同比上升8.9%,較1-2月擴大3.7個百分點,其中,1-3月定金及預收款、個人按揭貸款分別同比上升10.5%和上升9.4%。

關鍵詞:房地產行業
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